Наталья

Здравствуйте! Подскажите, какую сумму налога и в какой срок мне нужно будет заплатить при продаже квартиры. Ситуация следующая: на меня в 1993 году приватизирована 1/2 доля в квартире, другая половина на отца. В июне 2008 года он мне подарил свою половину. Я планирую продать эту квартиру в январе 2011 года за 1 200 000 и купить с мужем другую за 2 000 000, в которой доли будут разделены поровну между мной и мужем.
Добрый день, Наталья.

При продаже квартиры:

На квартиру, которую Вы планируете продать применим имущественный вычет в размере 1000 000 рублей. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Иными словами, если стоимость жилья составляет менее 1 200 000 руб., вычет равен 1 000 000 руб.

Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если согласно договору купли-продажи покупателями жилья являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.

При покупке жилья в общую долевую или общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности, либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность). Приобретая жилье в общую совместную собственность, распределить имущественный вычет между собственниками можно в любых пропорциях по их усмотрению.

К примеру, если супруги приобрели жилье в общую совместную собственность без выделения долей, то правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из них (у которого есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов, или у которого такие доходы больше).

Если жилье приобретено несколькими лицами, то заявить имущественный вычет они могут только при условии, что каждый из них самостоятельно оплатил свою долю, что должно быть подтверждено документально. При этом в налоговом законодательстве нет никаких исключений для супругов, детей и родителей. Так, если супруги приобрели в долевую собственность жилье, а оплату за него внес только один из них, то аргументы, что у супругов общий семейный бюджет и т.п., налоговым законодательством во внимание не принимаются.

Общий размер такого имущественного вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Вернемся к Вашей ситуации: Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере не более 1 000 000 руб.

В соответствии с ст. 254 ГК РФ и ст. 39 СК РФ доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников.

Статьей 220 НК РФ предусмотрен механизм распределения имущественного вычета при реализации и приобретении имущества, находящегося в общей собственности. Вычет распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле или по письменной договоренности между ними (в случае реализации, приобретения имущества, находящегося в общей совместной собственности). Кроме того, по мнению Минфина России, в случае, когда один из супругов уже воспользовался имущественным налоговым вычетом, положения пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в части общей совместной собственности вообще не могут применяться, поскольку такой супруг уже утратил право на указанный вычет.

Получить имущественный вычет можно двумя способами. Первый работодатель не удерживает налог в течение текущего года при условии подтверждения права лица на имущественный вычет налоговым органом (п. 3 ст. 220 НК РФ). Второй налог был удержан, лицо самостоятельно по истечении календарного года обращается в налоговый орган по месту жительства с заявлением о предоставлении вычета (п. 2 ст. 220 НК РФ). Во втором случае вместе с заявлением должна быть представлена налоговая декларация по форме 3-НДФЛ, документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом, комнату, долю в них), а также копии платежных документов.

Декларация заполняется за один налоговый период. Если лицо обращается в налоговый орган за имущественным вычетом за период более одного года, необходимо заполнить декларации 3-НДФЛ за каждый год отдельно. Декларации заполняются на бланках, действующих в том периоде, за который они оформляются. Бланки деклараций можно бесплатно получить в налоговой инспекции.

Из положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз в жизни. Повторно получить его нельзя.

Для подтверждения права на его получение нужно представить договор о приобретении жилья, акт о передаче, или свидетельство о праве собственности (абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом данное положение Кодекса сформулировано таким образом, что из его смысла следует, что налогоплательщик может подать какой-либо один из этих документов: или договор или акт или свидетельство.

Получение имущественного вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета, покупатель жилья должен по окончании налогового периода обратиться в налоговую инспекцию по месту прописки и предоставить документы, перечень которых установлен ст. 220 НК РФ:

заявление о предоставлении имущественного вычета (форма заявления законодательством не утверждена);

налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (утверждена приказом МНС России от 23.12.2005 153н);

справка о доходах по форме 2-НДФЛ;

свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье (доли);

договор купли-продажи квартиры (жилого дома);

акт о передаче квартиры, жилого дома (долей в них);

договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме (при покупке квартиры в строящемся доме);

платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.

Если квартира приобретена в строящимся доме, то вычет предоставляется только после того, как дом построен и квартира в нем передана по акту налогоплательщику. На этапе строительства дома имущественный налоговый не предоставляется.

Получение имущественного вычета по месту работы

Имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья может быть представлен налогоплательщику до окончания налогового периода при обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права на этот вычет налоговым органом.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговую инспекцию документы:

1) письменное заявление, в котором следует указать паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН (при наличии), данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации), а также размер вычета по стоимости квартиры (дома, доли) и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым (займам) кредитам;

2) договор о приобретении жилья или права на квартиру в строящемся доме, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;

3) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные чеки и другие документы).

Налоговый орган в течение месяца рассмотрит заявление, проверит представленные документы и в случае подтверждения права налогоплательщика на вычет выдаст ему уведомление, которое он представит в бухгалтерию по месту работы.

Обратите внимание! Налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в течение налогового периода только у одного работодателя (налогового агента), которому он передает соответствующее письменное заявление, а так же выданное налоговым органом уведомление.

Независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик получил уведомление из налогового органа, бухгалтерия организации, в которой он работает, должна предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором возникло право на него (Информационное сообщение ФНС России от 18.03.2005 "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта"). Таким образом, предприятие произведет возврат налога, удержанного по ставке 13 процентов в период с января по месяц, в котором работник представил уведомление. А затем бухгалтерия не будет исчислять и удерживать НДФЛ до тех пор, пока доходы сотрудника (нарастающим итогом с начала года) не превысят размера имущественного налогового вычета.

Если по итогам налогового периода доход работника, полученный от организации, окажется меньше суммы имущественного налогового вычета, указанной в уведомлении, то он имеет право вновь обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.

Вывод: Лучше воспользоваться правом вычета - распределения между совладельцами имущества пропорционально их доле или по письменной договоренности между ними

Тогда в декларации при расчет НДФЛ ВЫ укажите:

имущественный вычет по доходу от продажи - 1000 000 рублей. Продажная стоимость квартиры (1 200 000 руб.) превышает общий максимальный размер вычета, следовательно, исходить следует из 1 млн руб.

имущественный вычет по приобретению недвижимого имущества - 2 000 000.

Покупная стоимость квартиры ( 2 000 000 руб.) не превышает общий максимальный размер вычета, следовательно, исходить следует из 2 млн руб. Доли супругов равны, следовательно, каждому положено по 1 000 000 руб. (при договоренности - общая сумма =2 000 000 руб.).

Таким образом, к налогообложению у ВАс будет 200 000 рублей (1200 000 - 1 000 000)+(2 000 000 - 2 000 000)*13%, т.е. 26 000 рублей (НДФЛ) подлежит к уплате.

Согласитесь, не самый выгодный вариант, если учесть, что вычет предоставляется один раз в жизни.

С уважением,

Лариса Александровна