Онлайн консультация — Вопрос №8929, александр

Здравствуйте! Прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды. Также важно изучить документ, на основании которого арендодатель имеет право подписать договор аренды (устав или доверенность). Это необходимо, так как договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным (ст. 174 ГК РФ). Арендные отношения, если одной из сторон является юридическое лицо, в обязательном порядке оформляются договором аренды в письменном виде (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Обычно договор аренды нежилого помещения составляется в виде единого письменного документа, подписанного обеими сторонами, и в количестве оригинальных экземпляров, соответствующем числу сторон договора. Если требуется гос. регистрация договора аренды, составляется еще один экземпляр - для регистрирующего органа. Факт передачи помещения в аренду подтверждает акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). В нем должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и т.д. Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором. Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. С моментом передачи арендованного имущества связано и бремя доказывания возникновения его недостатков. Арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ). При этом недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). О правильном оформлении вышеуказанных документов следует позаботиться и в целях налогообложения. Так, налоговые органы в качестве оснований для учета расходов по аренде при налогообложении прибыли указали договор аренды, акт приема-передачи объекта, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения. Таким образом, для надлежащего оформления отношений аренды в налоговых и бухгалтерских целях нужно иметь следующий перечень документов: договор аренды, акт приема-передачи помещения в аренду, платежные поручения или другие документы, подтверждающие оплату, акты оказанных услуг аренды. В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.), площадь. К договору аренды нежилого помещения прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ). В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы (ст. 606 ГК РФ). Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, договор считается недействительным с момента подписания. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде (п. 2 ст. 614 ГК РФ): Арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год. На практике получили широкое распространение так называемые гарантийные платежи. Арендодатели требуют их от арендаторов в качестве гарантий заключения и исполнения договоров аренды или сохранности арендуемого имущества. Обычно гарантийный платеж перечисляется раньше, чем первый арендный платеж по договору. Гарантийный платеж вносится на расчетный счет арендодателя и по окончании действия договора возвращается арендатору полностью или частично или засчитывается в качестве арендных платежей. Такого рода платеж в гражданском законодательстве прямо не предусмотрен, но и не запрещен. Налогообложение. 1. Гарантийный платеж возвращается арендатору. В статье 162 НК РФ установлено, что налоговая база увеличивается, в том числе на суммы платежей, полученных за реализованные товары (работы, услуги) либо \"иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг)\". Впрочем, если обеспечительный платеж не засчитывался в счет будущих арендных платежей, находился на счете арендодателя до окончания срока аренды и арендатор по окончании срока договора получил обратно всю сумму обеспечительного платежа, суды встают на сторону налогоплательщиков. Они исходят из того, что такой гарантийный платеж не имеет отношения к операциям по реализации и не является объектом обложения НДС (ст. 146 НК РФ), а полученное гарантийное обеспечение может носить возвратный характер. Тем же арендодателям, которые судиться не хотят, придется заплатить НДС с суммы гарантийного платежа, даже если платеж будет возвращен по окончании срока договора. После возвращения гарантийного платежа арендатору ранее уплаченный арендодателем НДС может быть принят к вычету. Если гарантийный платеж по прежнему договору засчитывается в счет обеспечительного платежа по новому договору аренды, то сумма НДС к вычету не принимается, поскольку обеспечительный платеж арендатору не возвращается (п. 5 ст. 172 НК РФ). Повторно начислять НДС на сумму гарантийного платежа, зачтенного в счет обеспечительного платежа по новому договору аренды, не нужно (письмо Минфина России от 17.09.2009 N 03-07-11/231). 2. Гарантийный платеж впоследствии засчитывается в счет арендных платежей. Такой платеж будет квалифицирован как аванс, с которого необходимо исчислить НДС. По мнению налоговиков, НДС начисляется на дату получения гарантийного платежа независимо от того, в какой момент было принято решение о его зачете (п. 1 ст. 167 НК РФ). 3. Если гарантийный платеж по истечении срока аренды подлежит возврату арендатору, начислять налог на прибыль арендодателю не нужно. Если за счет гарантийного платежа арендодатель возместил убытки, причиненные ненадлежащим исполнением договора аренды, указанную сумму следует рассматривать как внереализационный доход, поскольку она становится суммой возмещения убытков (ст. 250 НК РФ). Обеспечительный платеж, перечисленный арендодателю, в целях исчисления налога на прибыль у арендатора не учитывается (п. 32 ст. 270 НК РФ).